На рынок топовой элитной недвижимости Подмосковья возвращаются покупатели
По оценкам экспертов Blackwood, с начала года доля сделок в верхнем ценовом сегменте с бюджетом более 100 млн рублей в классе de luxe возросла до 33%. При этом годом ранее в структуре сделок за 1 квартал 2017 г. сделки более 100 млн руб. отсутствовали. Одновременно процент сделок с бюджетом покупки до 30 млн рублей в классе de luxe снизился до 17% с 45% в 1 квартале 2017 г.
Если смотреть динамику на элитном рынке за год (по сравнению с 1 кварталом 2017 г.), то средние удельные цены на коттеджи в классе de luxe выросли на 16-18% и сегодня они составляют 289,9 тыс. рублей за 1 кв. м или $5 093. Средняя стоимость 1 кв. м для лотов "под ключ" увеличилась до $ 8,9 тыс. Однако, отмечают аналитики, определяющим фактором роста средних цен за квадратный метр на элитном рынке стало не столько увеличение числа высокобюджетных сделок, сколько вымывание бюджетных предложений на фоне отсутствия нового строительства.
В 2017 году на загородном рынке классе de luxe в продажу вышел только один проект - поселок премиум-класса Art Eco, расположенный на Новорижском шоссе в 30 км от МКАД. Помимо этого, предложение пополнялось только небольшим объемом лотов в уже действующих поселках, в частности, относительно крупные новые очереди были выставлены на продажу в коттеджном поселке "Успенский Лес" на 1-м Успенском шоссе и в поселке "Раздоры-2", а также участки в Agalarov Estate. В наступившем 2018 году ситуация не меняется - пока на элитном рынке стартовал лишь один небольшой поселок с участками ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) и ДНП (дачное некоммерческое партнерство) - Sky Hills на Новорижском шоссе в 18 км от МКАД. До конца года аналитики не ждут заметных перемен: участниками рынка анонсирован выход небольших объемов нового предложения в существующих поселках, а именно новые нарезки участков или вывод отдельных коттеджей с чистовой отделкой, ранее снятых с продаж. В целом, по оценкам Blackwood, в 2018 году ожидается старт не более 2-3 новых элитных проектов с учетом стартовавшего Sky Hills .
Одновременно с сокращением объемов строительства в прошедшие годы снизился и интерес покупателей к лотам большой площади, которые отличаются более высокой стоимостью. На фоне экономической нестабильности предпочтения клиентской аудитории в последние годы сместились в сторону более эффективных площадей, а также бюджетных объектов. В итоге, наблюдалось постепенное вымывание предложения малой площади. Привлекательными были и поселки с многочисленными акциями и скидками, активно внедряемые девелоперами для активизации и поддержания спроса. За счет ухода наиболее рентабельных лотов за год средние площади коттеджей возросли на 5-6% как в классе de luxe, так и в premium - до 819 кв. м и 753 кв. м соответственно. Средняя площадь участка без подряда в классе de luxe за период также выросла на 5% - до 37,4 соток.
Если посмотреть статистику продаж 1 квартала 2018 года, то видно, что за суммы более 100 млн рублей были проданы в основном коттеджи, а также крупные участки более 30 соток, в таких поселках как "Ренессанс Парк", Agalarov Estate, Parkwille, "Барвиха 21". Средняя площадь реализованных коттеджей в данном ценовом диапазоне - 880 кв. м.
"В кризисный период уровень цен на ряд дорогих объектов действительно снизился, а девелоперы стали более охотно идти на дисконт. Кроме того, рост спроса частично вызван тем, что небольшая часть предложения на рынке de luxe была переведена в рубли. Таким образом, с текущие условия на элитном рынке повлияли на активизацию покупателей в высоком сегменте", - отметил Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. По его словам, дефицит предложения ведет к снижению числа сделок, что наблюдалось как в 2017 году, так и в начале 2018 года. В текущем году при отсутствии выхода новых поселков спрос будет сконцентрирован на оставшихся наиболее интересных предложениях, что в краткосрочной перспективе также может поддержать тренд на увеличение среднего чека покупки. Однако если девелоперы не предложат клиентам что-то новое, по мере ухода с рынка оставшихся качественных лотов, отсутствие современного предложения приведет к переходу покупателей на вторичный рынок элитного загородного жилья.
Дата публикации: 13.06.2018
