Подмосковная "загородка" тяжело переносит кризис из-за неразвитости ипотечных программ
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость изучили, какие поселки вышли на подмосковный рынок во втором квартале 2018 года, как в целом чувствуют себя застройщики и какие антикризисные стратегии они используют, чтобы оставаться на плаву.
Так, только 17% новых проектов имеют домостроения, около 50% игроков рынка нацелены поскорее с него уйти и лишь 10% девелоперов ощущают себя комфортно. Стараясь адаптироваться к рыночной ситуации, они уменьшают площади домов и участков на 20-30%, развивают с банками совместные программы по льготному ипотечному кредитованию и повышают степень готовности своих поселков.
Во втором квартале текущего года на подмосковной "загородке" появилось 18 новых проектов, при этом только 3 из них, т.е. 17%, имеют застройку (коттеджи или малоэтажные дома). Это неудивительно: по оценкам экспертов ИНКОМ-Недвижимость, около половины загородных девелоперов стремятся оперативно реализовать свои объекты, чтобы затем уйти с рынка. Порядка 40% игроков отрасли выбирают выжидательную стратегию: они не планируют покидать рынок, но и не решаются начинать новые проекты до возникновения устойчивого роста спроса. И лишь 10% застройщиков - преимущественно те, кто имеет солидную финансовую подушку, - чувствуют себя уверенно и видят в кризисе возможности для развития. Однако даже среди них не каждый готов браться за масштабные проекты с застройкой и разнообразной инфраструктурой: таких смелых игроков на всем рынке едва ли наберется 5%.
"Чтобы создавать рентабельные поселки, нужны мощные финансовые, строительные и кадровые ресурсы, - говорит руководитель офиса "Сретенское" Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. - Компаний, обладающих всеми тремя составляющими, сейчас единицы. Отсюда и скромные показатели по части выходящего предложения - в основном оно представлено новыми очередями уже существующих проектов".
"Сегодняшнее положение загородного девелопера во многом зависит от того, какой ценой - в прямом и переносном смысле - ему дался "входной билет" на этот рынок, т.е. какие затраты он понес на начальном этапе, - добавляет руководитель офиса "Новослободское" Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. - Также важна его гибкость, позволяющая оперативно реагировать на смену покупательских предпочтений: снижать цены, сокращать площади объектов и т.д.".
Уменьшение метражей на 20-30% вместе с облегчением инфраструктурного наполнения поселков является одной из главных антикризисных стратегий на рынке загородного жилья. Это позволяет как сэкономить, так и получить выгоду через максимально эффективное использование каждой сотки земли.
"Например, изначально в поселке не предусматривается наличие участков большой площади, но при желании покупатель может приобрести два соседних надела, - говорит Алексей Сенчук. - Похожая ситуация и с домами внушительных габаритов: они есть в перечне проектов, но строятся только на заказ".
Другой антикризисный инструмент - это ипотека, призванная сократить путь покупателя к собственному жилью.
"Неразвитость ипотечных программ - одна из причин, почему "загородка" переносит кризис тяжелее, чем сегмент городской недвижимости, - объясняет Антон Архипов. - Застройщики стараются компенсировать недостающую ипотеку рассрочками, в том числе льготными. Некоторые крупные девелоперы развивают с банками совместные программы по субсидированному ипотечному кредитованию".
Повышение степени готовности своего проекта - еще одна выигрышная стратегия, поскольку спрос на дома, в которые можно заселиться без длительного ожидания, на рынке стабильно высок. Впрочем, такой ход доступен только успешным застройщикам.
"В нынешней экономической ситуации создавать готовое предложение очень дорого, - признается Алексей Сенчук. - Хотя такие объекты действительно привлекают покупателей: многие из них приобретают "загородку" по системе trade-in, т.е. продавая свою квартиру, и им нужно жилье, куда можно быстро переехать".
При этом внешняя готовность поселка - наличие асфальтированных дорог, уличного освещения и т.д. - повышает стоимость лотов в нем на треть, а высокая степень готовности домов может поднять ценник в разы.
В целом, полностью готовое предложение на первичном рынке загородного жилья Подмосковья пока остается в дефиците: его доля оценивается примерно в 15%, а основная часть сосредоточена в бизнес- и премиум-сегментах.
Дата публикации: 05.07.2018
