Рост активности на вторичном рынке вызван изменением ситуации с новостройками
В июле 2018 года на рынке жилья Москвы продолжалось перераспределение спроса: покупатели существенно больше внимания уделяли вторичному рынку. По данным "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" на вторичном рынке Москвы средняя удельная цена предложения в июле увеличилась на 1,3% и составила 221,0 тыс. руб./кв. м., а объем предложения уменьшился на 4,7% и составил 39,15 тыс. квартир.
С начала 2018 года прирост цены предложения составил 4%, однако положительная динамика цены продолжает обеспечиваться за счет вымывания наиболее ликвидных предложений. Это иллюстрирует классические законы рынка: наблюдался рост средней удельной цены предложения на фоне уменьшения объема предложения.
"Рост активности на вторичном рынке Москвы вызван изменением ситуации с новостройками, в том числе с возросшими требованиями государства к застройщикам, - уверена Ирина Пешич, управляющий партнер брокерского департамента "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости". - Покупатели стали куда осторожнее, многие из них предпочитают заплатить чуть больше, но приобрести уже готовое жилье в реально существующем доме. Именно поэтому пул ликвидных квартир на вторичном рынке реализуется быстрее, и даже у квартир, которые экспонируются в течение года и более, появился неплохой шанс быть проданными. Но, несмотря на повышение спроса, лоты с завышенной ценой по-прежнему уходят крайне тяжело - ведь реального роста доходов у населения мы не отмечаем, как и предпосылок для такого роста".
По округам Москвы прирост цены предложения с начала года варьируется от изменения в пределах погрешности (ЮАО) до 5,7% (ТАО - самый доступный из округов Москвы по цене). Однако средняя удельная цена предложения - это цена по всем выставленным на рынке объектам. Она формируется из того, что накапливается на рынке. А вот средняя цена проданных объектов показывает цену тех объектов, которые реально продаются в массовом сегменте. Эти две величины существенно отличаются, их динамика представлена на графике ниже. По данным операций ГК "МИЭЛЬ" на вторичном рынке, по сравнению с июнем 2018 года средняя цена квадратного метра по проданным квартирам увеличилась в июле на 4%, но при этом ее значение сопоставимо со значением в июле прошлого года (172,8 тыс. руб./кв. м и 173,4 тыс. руб./кв. м соответственно).
Средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы (в старых границах), по данным операций ГК "МИЭЛЬ", по итогам января-июля 2018 года составила 9,4 млн руб., а за такой же период прошлого года - 9,6 млн руб.
При этом по итогам января-июля 2018 года средняя цена проданных однокомнатных квартир уменьшилась на 3,1% (с 6,03 до 5,85 млн руб.), двухкомнатных - увеличилась на 1,2% (с 9,0 до 9,1 млн руб.), а цена проданных трехкомнатных квартир увеличилась на 3,9% (с 12,24 до 12,7 млн руб.). Такая разница в динамике цены продажи в зависимости от типологии квартиры объясняется несколькими факторами:
• однокомнатные квартиры испытывают наибольшую конкуренцию со стороны новостроек (в том числе за счет формата студий на первичном рынке), поэтому цены продажи снижаются;
• двухкомнатные квартиры наиболее востребованы на вторичном рынке;
• увеличение размера дисконта и снижение ипотечных ставок способствовали приобретению "трешек" чуть дороже, чем годом ранее, в том числе и за счет большей площади.
Как и в предыдущие два года лето на вторичном рынке Москвы показывает хорошую активность по количеству сделок, при этом существенно превосходя аналогичные показатели предыдущих двух лет. Так, по данным Россреестра Москвы, июнь-июль 2018 года по количеству зарегистрированных прав на жилые помещения был лучше такого же периода прошлого года на 26%.
"Поведение покупателей на вторичном рынке практически не изменилось, - отмечает Ирина Пешич. - Они остаются такими же требовательными, тщательно изучают все особенности квартир, торгуются и хотят быть уверенными, что их средства будут заплачены не зря. Выбирая между новостройкой и "вторичкой", покупатели проводят полноценный анализ, тщательно взвешивают все "за" и "против". Новостройку выбирают в случае, если застройщик надежный, с хорошей репутацией и государственными гарантиями".
Дата публикации: 17.08.2018
